임장가면 뭘 봐야하나요? 고급편 (출처. 시크릿브라더)

안녕하세요? 블라블라입니다
※많이들 배우고 갑시다!!
// 출처: 시크릿 브라더 //

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안녕하세요~ 시크릿 브라더입니다!
많은 분들이'임장 가면 뭘 봐야 하나요?' 시리즈를 사랑해주셔서 고급 편까지 포스팅을 하게 되었습니다.
먼저 초급, 중급 편을 읽으시고 고급 편을 읽으신다면
훨씬 이해가 쉬우실 거라 생각합니다^^
초급 편과 중급 편을 간단하게 요약하면 이렇습니다.
초보 임장러 : '나라면 여기 살고 싶은가?'
-> 교통(직주근접), 병원&약국, 공원, 마트, 스타벅스, 다이소 등 상권과 편의시설이 잘 형성이 되어 있고,
집과 가까우면 가까울수록 좋다!
-> 모텔촌, 안마방, 단란주점, 쓰레기 처리장 등 내 집과 멀면 멀수록 좋다!
-> 신도시나 택지 지구부터 임장 하는 것을 추천!
중수 임장러 : '남들도 여기 살고 싶을까?'
(내가 애가 없더라도, 내가 학군에 관심이 없더라도)
-> 애들을 키우기 좋은 환경인가?
: 어린이집, 유치원 통학버스가 다니는가
: 초품아인가, 길을 안 건너고 학교를 보내는가
: 애들이 놀기 좋은 공원 등이 있는가
-> 학원가와 선호 중학교가 있는가?
자, 이제 초급과 중급 단계를 마스터했다고 가정하고, 고급 편에서는 조금 더 디테일한 부분들을 보셨으면 좋겠습니다. 초보와 중수 때는 나무를 보지 말고 숲을 보라고 말씀드렸는데, 고수 정도가 되신다면 숲 안으로 들어오셔서 나무도 보시고 나무에 있는 이파리와 나이테까지 보시는 것이 좋습니다.
그러기 위해서는 그 지역 전문가를 찾아가시는 게 좋고, 공인중개소의 문을 열고 들어가시는 것이 그 시작입니다.
사실 제일 좋은 것은 그 지역에서 살아보는 것입니다.
그 지역에 산다는 것은
그 지역에는 어떤 사람들이 사는지 생활수준이 어떤지
어디를 갈 때 대중교통을 뭘 타면 되는지 마트, 병원, 공원 등은 어디 있는지지름길은 어딘지
등등을 훤히 알고 있을 확률이 높습니다.
그런데 우리가 모든 지역을 살아볼 수 없죠.. 그렇기에 임장 고수들은
누구보다 그 지역을 잘 아는 전문가에게 최대한 많은 정보를 짧은 시간에 얻어가는 것에 포커스를 맞추는 겁니다.
예를 들면 이런 정보들을 집중해서 물어보죠.
#. 소득 수준
그 지역의 소득 수준은 굉장히 중요합니다.
지방에서 가장 좋은 동네를 찾는 가장 쉬운 방법은 '여기 돈 많은 사람들은 어디 살아요?'라고 물어보는 것일 정도로요.
"여기 어떤 분들이 많이 살아요? 전문직? 대기업?"
"여기 사시는 분들은 어디로 출퇴근을 많이 하세요?"
"출퇴근은 보통 자차로 하세요?
아니면 대중교통으로 하세요?"
"출퇴근 시간까지는 얼마나 걸려요?"
소장님과 이런 대화를 나누고 나서 저 같은 경우는 이런 것들까지 확인합니다.
저는 정말 관심이 가는 단지의 경우
항상 지하주차장을 가봅니다. 사람들이 어떤 차를 많이 타는지 보기 위해서입니다.
속물처럼 보일지 모르겠지만, 외제차가 많이 있는 단지일수록 소득 수준이 높은 사람들이 사는 비싼 아파트일 확률이 높고 단지 관리가 잘되어 있을 확률이 높고 그들만의 카르텔이 형성되어 있을 확률이 높습니다.
그렇게 차를 보고 나서는 단지 내부나 입구 쪽에서 사람들을 유심히 관찰합니다.
어떤 옷을 입고 있는지
가족 단위가 어떻게 되는지
표정은 어떤지
등등 최대한 그들의 분위기를 살피려고 노력합니다.
결국 부동산도 그곳에 사는 사람들이 제일 중요하다는 생각 때문에 그렇습니다
#. 단지와 아파트 내부의 세부 사항
"여기는 로열동이 어디예요? 왜 그런 거죠?"
"로열동이랑 비선호 동의 가격 차이가 평균적으로 얼마나 나요?"
"선호하는 타입은 어떤 타입이에요?"
"분리수거 날짜는 언제예요?"
"커뮤니티 관리는 잘되나요? 많이 이용해요?"
"내부 자재는 괜찮은걸 썼나요?"
"혹시 층간소음 클레임은 많아요?"
"전세 수요는 꾸준한가요? 몇 평이 제일 잘 나가요?"
이런 식으로 내가 그 동네나 그 아파트에 살아야만 알 수 있는 정보들을 확인하는 것이 임장 고수들이 임장을 하는 방법입니다.
여기서 더 나아가 '초고수'의 단계에 들어서면 이것까지 확인하시면 좋습니다.


초보, 중수 임장러 : '현재'에 집중

초고수 임장러 : '미래'를 예측



미래를 예측한다는 말이 무슨 말일까요?

쉽게 설명드려보겠습니다.
서울의 뉴타운 중 하나인 장위 뉴타운입니다.

왼쪽 하고 오른쪽을 보시면
같은 곳이라는 생각이 드시나요?

해당 사진은 17년 7월의 모습과
20년 3월의 모습을 비교한 사진입니다.
(카카오 맵에 보시면 이렇게 과거와 현재의 모습을 동시에 보실 수 있습니다)

이 사진은 조금 더 최신인 18년 7월의 사진이고요.

제가 이 사진들을 보여드린 이유가 뭘까요?


아파트는 생애주기가 있습니다.
토지 or 건물(단독주택 등) -> 입주권 & 분양권
-> 아파트 -> 토지
이런 사이클로 돌아가죠.

빈 땅에 아파트를 짓는다면 바로 아파트가 올라가는 모습을 보실 수 있고, 건물을 허물고 (재개발, 재건축) 짓는다면 예전 건물 -> 빈 땅 -> 아파트가 되는 과정을 보실 수가 있는 겁니다.

새 아파트가 된다는 것은
아파트만 새 것이 되는 게 아닙니다.

주변 도로가 정비되고,
주변에 상가가 들어오면서 상권이 형성되고,
그러면서 동네의 가치가 올라가는 것이죠.

우리가 임장을 할 때 미래가치를 봐야 하는 것은
너무나 당연하게도 매도의 시점이 미래이기 때문입니다.

미래에 가격이 오를 아파트를 사야 하는 것이 중요한데
그러기 위해 미래를 예측해야 하는 것이고,
임장 때 그 미래 가치를 보는 눈을 키워야 하는 것입니다.

그 첫 번째 조건은 많은 임장을 다니는 것입니다.

우선 초급, 중급 때 말씀드린 내용을 중심으로
최대한 많은 지역을 임장 다녀보세요.

그리고 그 임장 때마다
그 지역의 '과거'와 '미래'를 상상하는 습관을 기르세요.

만약 새 아파트가 보인다면
새아파트가 들어오기 전에는 어떤 모습이었을까?
먼저 상상해보고, 과거 사진을 찾아보는 겁니다.

만약 아파트를 짓고 있는 건설 현장이 있다면
주변 상가나 도로 등의 상태를 유심히 보세요
그리고 향후 완성이 됐을 때 다시 와보는 겁니다
어떻게 바뀌었는지를 직접 눈으로 확인하는 것이죠.

만약 구축 아파트가 있거나 빌라&단독주택 촌이라면
향후 다 밀고 새 아파트가 들어왔을 때 어떤 모습일까를
다른 지역의 새 아파트를 오버랩해서 상상해보는 겁니다.


제가 생각했을 때
임장의 고수와 초고수의 차이는
해당 지역을 임장 했을 때,
그 지역의 미래를 볼 수 있는 눈이 있느냐 없느냐
에서 결정된다고 보고 있습니다.


저 또한 아직 부족한 점이 많기 때문에
항상 임장을 할 때마다 그 지역의 미래를 상상해보지만
역시나 이 부분이 가장 어렵습니다.

그래서 어느 정도 임장이 익숙해지신 분들은

신도시
재개발예정지
재건축단지
리모델링 단지

등을 하루하루 콘셉트를 달리해서 임장 해보시면 조금씩 시야가 넓어지지 않을까 생각합니다.

오늘도 쓰다 보니 많이 길어졌네요.

고급 편으로 가면 갈수록 글로 설명하기가 더 어려워지는 것 같습니다. 왜냐하면 임장이 익숙해질수록 느껴지는 기운이 다르고 그 기운과 기분이 비교평가의 기준이 되는 경우가 많기 때문입니다.

아무쪼록 제가 전달하고자 하는 내용이
잘 전달되었으면 좋겠네요^^

나는 왜 이 글을 이제야 알았을까?
지금이 가장 활발하게 움직일 때다! 내일보다 오늘 더 열심히 해서 내일을 더 알차게 만들자